どうも、こんにちは マルス＠くすりです。
先日住宅ローンの借り換えを検討して、今の銀行に相談してみたという記事を書きました。
その後、実際に借り換えの審査を申し込み、いろいろとかかる費用について分かったので、そこをまとめてみたいと思います。
住宅ローン借り換えの費用はどれくらい？
今回わたしが地方銀行で相談した際にかかった費用を挙げていきます。
事務手数料
これは銀行により様々だと思いますが、わたしの相談している銀行では基本は融資額の2.16％だそうです。
ただし、給与受取口座があり、クレジット機能付きキャッシュカードを保有しているため、融資額の1.08％へ引き下げとなるとのことでした。
事務手数料 132,840円
事務手数料は一番金額がかかるところなので、安くなったのはありがたい
抵当権の抹消と設定登録の手続き
抵当権とは：債務不履行の場合、担保について、他の債権者に優先して弁済を受けうる権利
まぁ、住宅ローンを払えなくなったら、土地と家をもらいますよって話ですね。
住宅ローンの借り換えの場合、その従来の抵当権をなくし、新しい住宅ローンについて設定をする必要があります。
これは同じ住宅金融支援機構のフラット35→フラット35の場合であっても必要となります。
そして、この手続きは司法書士に依頼する必要があります。
通常はその銀行が付き合いのある司法書士さんへ依頼する形になるかと思います。
別途自分で依頼することも出来るのかは試していないのでわかりません
今回の銀行が付き合いのある司法書士さんへ依頼し、抵当権の抹消と再設定に関する報酬は105,200円となりました。
印紙代
これは融資を受ける額によって変わります。
| 1万円以上 10万円以下 | 200円 |
| 10万円超 50万円以下 | 400円 |
| 50万円超 100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 60,000円 |
こんな感じで決まっているようですが、今回のわたしの場合は1000万円以上5000万円以下なので、20,000円となります。
ちなみに印紙はコンビニや郵便局で入手出来ますが、高額になるとコンビニではない可能性があります。
金額が大きいと印紙代もバカにならないですね
その他雑費
土地・建物の登記簿謄本：1,200円
公的収入証明書である所得証明書2年分かつ二人分：1部450円×4部で1,800円
印鑑登録証明書：1部350円×2部で700円
※夫婦連帯債務のため、所得証明と印鑑登録証明が2倍必要になりました。
公的証明書関連がキャッシュレス対応してないのがもったいなく感じます
合計金額
今回の借り換えでかかる費用は
事務手数料（132,840円）＋ 抵当権関連費用（105,200円）＋印紙代（20,000円）＋登記簿謄本（1,200円）＋所得証明書（1,800円）＋印鑑証明（700円）＋手間暇（priceless）
合計 261,740円
まぁ、もろもろでかなりの金額がかかります。
実はもうひとつ無駄な費用が…
我が家の登記識別情報（権利証）が手元にないという問題が発生( ;∀;)
うーん、7年前に購入したときにもらっているはずなのですが、どこにも見当たらない…
家の中全部探してもない…
そうなると不動産売買が出来なくなる！…ということはありませんでした。
司法書士による本人確認をすれば問題ないとのこと
しかし、その分の報酬が発生します( ;∀;)
今回の司法書士さんの書類作成費用は30,000円でした。
ちょっとググると5～10万円とか書いているものもあったので、とても優良な司法書士さんだったのでしょうか
住宅ローンの銀行間比較
さて、わたしの相談している地方銀行の借り換えの費用が分かったところで、他の銀行との比較をしてみましょう。
今回のわたしの借りる銀行をA銀行とします。
実際に申し込みをしたわけではないですが、ネット上の情報で分かる範囲で調べたR銀行とS銀行と比べてみます。
ネット銀行はイニシャルでもわかっちゃいますね
事務手数料
A銀行：132,840円（融資額の1.08%）
R銀行：162,000円（融資額の0.972%だが、最低事務手数料が162,000円）
S銀行：120,540円（融資額の0.9%だが、最低事務手数料が100,000円）
ネット上の記載から計算するとこんな感じになりまして、S銀行が最安となりました。
でも、地方銀行も十分に対抗出来ているレベルに感じます。
金利（フラット35団信なし）
A銀行：0.97%（8月）
R銀行：0.91％（9月）
S銀行：1.00％（9月）
金利については月が違ってしまってすいません。
大きく変動はしていないと思われますが、やはり少し違いが出てしまうようです。
借りる金額が大きいので金利は出来る限り安いに越したことはないのですが、地方銀行の割には金利は十分に下げてくれてるかなという印象です。
計算すると0.6%の金利差による総支払額の違いは10万円ほどになる計算
抵当権抹消と設定の費用
A銀行：105,200円
R銀行：70,000～90,000円
S銀行：60000～100,000円
これは実際に見積をとらないと細かい金額はわかりませんが、R銀行、S銀行の方が安そうです。
印紙代は変わらないので、おおよそ金額の差が出るのはこれくらいでしょうか。
それぞれを合計して比べてみましょう。
費用合計の比較
A銀行：261,740円
R銀行：275,700円
S銀行：244,240円
抵当権の費用は最大値で計算してみましたが、そうするとS銀行が借り換え費用が一番安いということになりました。
しかし、実際は金利差があるので、その分を補正しましょう。
A銀行： 261,740円＋10万円
R銀行：275,700円＋0円
S銀行：244,240円＋15万円
金利差を含めるとR銀行が最も安いということになりました。
ただし、あくまでこれはネット上の情報のみですので、実際にはこの通りの金額になるかどうかは不明ではあります。
結論は？
実際に金額を出して比較してみましたが、結論は地元にあるA銀行にしたということです。
実際に手続きをするとなるとかなりの書類の数を記載する必要があること、登記識別情報がないため司法書士による本人確認が必要であること、A銀行は現在の住宅ローンの窓口のためてっとり早いことなどを考え、無事に借り換えを出来ることを最優先とし、A銀行にしました。
ネット完結で順当にいける自信がなかったんですよね
地方銀行の割には思ったよりも金利が悪くなかったことも後押しになっております。
今の住宅ローンの金利が1.41%だったので、金利が下がること自体がありがたいところではありました。
ということで、住宅ローン借り換えにかかるおおよその費用の目安になるかと思いますので、検討している方の参考になれば幸いです。
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